CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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¿QUE ES EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

El contrato de arrendamiento, según establece el artículo 1915 del Código Civil, implica un acuerdo bilateral en el que ambas partes asumen obligaciones recíprocas: por un lado, una parte se compromete a proporcionar el disfrute de un bien, realizar una obra o suministrar un servicio; por otro lado, la contraparte se obliga a remunerar dicho goce, obra o servicio con un precio previamente acordado. Este marco contractual se fundamenta en la noción de intercambio equitativo de valores, esencial para la sostenibilidad de las relaciones comerciales y personales.

Origen del arrendamiento:

El término “arrendamiento” tiene su origen en la palabra latina “a-renda”, que remite a la idea de entregar algo a cambio de una renta. Este concepto se ha mantenido coherente a través del tiempo y diferentes jurisdicciones, adaptándose a las particularidades culturales y lingüísticas de cada región. Por ejemplo, en el ámbito de habla hispana, es común el uso de “alquiler” como sinónimo de arrendamiento, palabra que deriva del árabe “al-kira”, refiriendo igualmente al acto de ceder o disfrutar algo a cambio de un pago.

CLASES DE ARRENDAMIENTO

El marco jurídico del contrato de arrendamiento se diversifica en tres categorías principales, basadas en el objeto del acuerdo entre las partes. Estas categorías son: el arrendamiento de bienes, el arrendamiento de obras y el arrendamiento de servicios. Cada una de estas clases atiende a necesidades específicas dentro del espectro de intercambios comerciales y personales, y se rigen por principios contractuales que buscan asegurar la equidad y cumplimiento de las partes involucradas.

1. Arrendamiento de Bienes

El arrendamiento de bienes se refiere al acuerdo mediante el cual una parte, denominada arrendador, concede a otra, conocida como arrendatario, el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble por un período de tiempo determinado, a cambio de una renta o precio establecido. Esta modalidad es ampliamente utilizada en el sector inmobiliario, así como en el arrendamiento de vehículos, maquinaria y otros bienes tangibles.

2. Arrendamiento de Obras

El arrendamiento de obras implica un contrato en el que una de las partes se compromete a realizar una obra material, ya sea la construcción de un edificio, la elaboración de un bien mueble o la ejecución de algún proyecto específico, a cambio de un precio pactado. Este tipo de arrendamiento se enfoca en el resultado de un trabajo físico o intelectual.

3. Arrendamiento de Servicios

Por último, el arrendamiento de servicios se establece cuando una parte se obliga a prestar un conjunto de servicios a la otra, bajo ciertas condiciones y términos acordados, a cambio de una compensación económica. Este puede abarcar desde servicios profesionales, como asesoramiento jurídico o contable, hasta servicios más generales como mantenimiento, limpieza o educación.

Requisitos del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, como instrumento jurídico de suma importancia en las relaciones comerciales y personales, se estructura sobre tres pilares fundamentales que determinan su validez y eficacia. Estos elementos constitutivos, identificados por el jurista Alessandri, son imprescindibles para la conformación de un contrato de arrendamiento legítimo. La ausencia o defecto en alguno de estos elementos puede derivar en la nulidad del contrato o su transformación en un acuerdo de naturaleza diferente.

1. Objeto del Contrato (Cosa o Hecho)

El primer requisito esencial es la existencia de un objeto sobre el cual recae el contrato. Este puede ser una cosa material, cuyo disfrute se concede temporalmente, o un hecho, que puede materializarse en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio. La especificación clara del objeto es crucial, ya que define el propósito y alcance del acuerdo.

2. Precio o Renta

El segundo elemento indispensable es el precio o renta que el arrendatario se compromete a pagar al arrendador. Este precio debe estar claramente definido y acordado por ambas partes. La periodicidad y forma de pago también deben establecerse, dado que este elemento financiero constituye la contraprestación por el uso, disfrute o beneficio obtenido a través del contrato.

3. Consentimiento Mutuo

Por último, el consentimiento mutuo de las partes involucradas respecto al objeto y precio del contrato es fundamental. Este acuerdo manifiesta la voluntad de ambas partes de vincularse bajo los términos específicos del contrato de arrendamiento. La falta de consentimiento claro y definido puede llevar a la invalidación del contrato o a su interpretación como un tipo diferente de acuerdo, como un comodato o un contrato atípico.

 ¿Cuáles son los elementos constitutivos esenciales de un contrato de arrendamiento?

Los elementos esenciales son el objeto del contrato (cosa o hecho), el precio o renta a pagar por el arrendatario, y el consentimiento mutuo de las partes sobre estos elementos.

¿Por qué es importante el consentimiento mutuo en un contrato de arrendamiento?

El consentimiento mutuo asegura que ambas partes entienden y acuerdan los términos del contrato, evitando malentendidos y posibilitando la ejecución efectiva del acuerdo.

 ¿Qué ocurre si falta alguno de los elementos esenciales en un contrato de arrendamiento?

La falta de alguno de estos elementos puede llevar a que el contrato sea considerado nulo o se transforme en un tipo de acuerdo diferente, afectando la seguridad jurídica y los intereses de las partes.

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

El arrendamiento de cosas está regulado por un conjunto de normativas que establecen el marco legal dentro del cual deben operar estos contratos. La legislación aplicable abarca desde disposiciones generales en el Código Civil hasta leyes específicas que abordan situaciones particulares. A continuación, se ofrece una síntesis de estas disposiciones y su impacto en la celebración y ejecución de los contratos de arrendamiento de bienes.

1. Normativa General

– Código Civil (Artículos 1915 al 2021): Constituye la base normativa que regula los aspectos fundamentales del arrendamiento, desde su definición y elementos hasta los derechos y obligaciones de las partes.

– Ley Nº 18.101: Se aplica al arrendamiento de predios urbanos, estableciendo disposiciones particulares que complementan y, en algunos casos, modifican lo previsto en el Código Civil. Esta ley ha sido objeto de modificaciones importantes, destacando las introducidas por las Leyes Nº 19.866 y Nº 21.461, que actualizan y ajustan la regulación a las necesidades contemporáneas.

2. Normativa Específica

– Decreto Ley Nº 993:Regula el arrendamiento de predios rústicos, introduciendo disposiciones especiales que atienden a la naturaleza particular de estos bienes.

– Ley Nº 19.281: Conocida como la ley de “leasing para la vivienda”, aborda una modalidad específica de arrendamiento con opción a compra, relevante en el sector inmobiliario.

– Ley Nº 19.253: Regula el arrendamiento de tierras indígenas, estableciendo protecciones y condiciones especiales para estos contratos.

– Decreto Ley Nº 1.939: Se refiere a la administración y disposición de bienes del Estado, incluyendo normas aplicables al arrendamiento de bienes fiscales.

3. Capacidad para Celebrar el Contrato de Arrendamiento de cosas

La capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento de cosas es generalmente amplia, pero existen disposiciones específicas destinadas a proteger a ciertos grupos o intereses, como los menores de edad, las mujeres casadas en sociedad conyugal, y la seguridad nacional. Estas disposiciones establecen limitaciones y requisitos adicionales, como la necesidad de autorizaciones judiciales o conyugales, especialmente en lo que respecta a la duración del arrendamiento y la naturaleza de los bienes involucrados.

EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 

Abordaremos ahora las responsabilidades que incumben a cada parte en el marco de un contrato de arrendamiento, desglosando de manera preliminar los derechos inherentes a los contratantes. Se entiende que el detalle de estas responsabilidades emerge directamente de las estipulaciones contractuales, observadas desde la perspectiva de quien posee el derecho a demandar su cumplimiento.

 1. Obligaciones del Arrendador:

Centralmente, el arrendador asume el compromiso fundamental de asegurar el disfrute pacífico del bien por parte del arrendatario a lo largo de la vigencia del contrato. Este compromiso se articula en torno a tres responsabilidades clave, según lo dispuesto en el artículo 1924 del Código Civil:

1. Entrega del Bien Arrendado: El arrendador está obligado a proporcionar el bien al arrendatario en las condiciones y plazos acordados, garantizando su idoneidad para el uso convenido.
2. Conservación del Bien: Debe asegurar que el bien se mantenga en condiciones óptimas para el propósito por el cual se arrendó, realizando las reparaciones y mantenimientos necesarios.
3. Garantía de un Disfrute Libre de Interferencias:Se debe proteger al arrendatario contra cualquier perturbación o impedimento que afecte su capacidad para disfrutar del bien arrendado.

Además de estas responsabilidades fundamentales, el arrendador enfrenta otras obligaciones secundarias pero igualmente significativas:

A- Sanear Defectos Ocultos: Debe corregir cualquier vicio oculto que limite el uso adecuado del bien.
– Reembolso de Reparaciones: Está obligado a compensar al arrendatario por los costos en que haya incurrido al realizar reparaciones que competían al arrendador.
B- Devolución de Garantías:Debe retornar cualquier depósito de garantía al finalizar el contrato, siempre que sea procedente.
C- Compensación por Daños y Perjuicios:Requiere indemnizar al arrendatario por los daños sufridos en relación con el contrato, siempre que no haya culpa por parte del arrendatario.
D- Permisos para Señalizaciones Comerciales:En el contexto de arrendamientos comerciales, el arrendador debe permitir que el arrendatario coloque avisos temporales que indiquen su nueva ubicación.

Cada una de estas obligaciones se explorará en detalle, siguiendo el orden establecido, para comprender plenamente el alcance y la importancia de las responsabilidades que el arrendador asume bajo el contrato de arrendamiento.

1. Entrega del Bien Arrendado:   

El contrato de arrendamiento establece claramente cuándo y cómo el arrendador debe entregar la propiedad al arrendatario. Este proceso depende de varios factores y situaciones que pueden surgir, lo que afecta directamente los derechos y obligaciones de ambas partes. Vamos a desglosarlo de una forma más sencilla:

Momento de la Entrega

El momento en que se entrega la propiedad al arrendatario se decide de acuerdo con lo que hayan acordado las partes. Si no se ha especificado nada en el contrato, entonces la entrega debe hacerse justo después de firmarlo. Sin embargo, si surgen problemas que impiden esta entrega, la situación puede complicarse.

1. Si el arrendador no puede entregar la propiedad debido a su propia culpa o la de sus empleados: En este caso, el arrendatario puede optar por cancelar el contrato y tiene derecho a recibir una compensación por los inconvenientes causados. Esto incluye situaciones en las que el arrendador pensaba que podía arrendar la propiedad sin problemas, pero algo fuera de su control lo impide, como no obtener los permisos necesarios debido a restricciones de zonificación.

2. Si el arrendador no puede entregar la propiedad debido a circunstancias fuera de su control, como desastres naturales: Aquí, el arrendatario también puede cancelar el contrato, pero no podrá exigir compensación alguna por daños y perjuicios.

 Lugar de la Entrega

La propiedad se debe entregar en el lugar que las partes hayan acordado. Si no se especificó un lugar, se aplican las reglas generales:

– Para bienes específicos, la entrega se realiza donde el bien se encontraba al momento de hacer el contrato.
– Para bienes no específicos y no consumibles, se entregan en el domicilio del arrendador.

Condición de la Propiedad en la Entrega

La propiedad debe ser entregada completa y en buen estado, listo para el uso que el arrendatario pretende darle. Si hay discrepancias en el tamaño o las condiciones de la propiedad respecto a lo acordado, el arrendatario puede pedir un ajuste en el precio o incluso cancelar el contrato.

Procedimiento para la Entrega

La entrega puede realizarse de cualquier manera que la ley permita, lo que varía según el tipo de propiedad:

– Para bienes muebles, seguir las normas establecidas para la transferencia de posesión de estos bienes.
– Para inmuebles, la entrega se simplifica al dar acceso al arrendatario, como entregarle las llaves.

¿Que pasa si una persona arrienda una misma cosa a  2 personas diferente?

El arrendamiento válido será el que se haya entregado primero. Si ambos recibieron la propiedad, solo el primero cuenta. Si ninguno la ha recibido, se prioriza el contrato más antiguo.

Este resumen aclara cómo y cuándo debe hacerse la entrega de una propiedad arrendada, qué ocurre si hay problemas para entregarla, y cómo se determina el lugar y la condición en que se debe entregar, todo esto enmarcado en las leyes y regulaciones pertinentes.

2. Mantener la cosa en un estado optimo para el fin a que ha sido arrendada:

El contrato de arrendamiento obliga al arrendador a mantener la propiedad en condiciones aptas para el uso acordado, lo cual se traduce en realizar mantenimientos y reparaciones cuando sea necesario. Este compromiso abarca varios tipos de reparaciones y la manera en que se deben manejar las perturbaciones al arrendatario en su disfrute de la propiedad.

¿Que reparaciones son obligatorias para el arrendador ?

Artículo 1927 del Código Civil: Este artículo establece la obligación del arrendador de mantener la propiedad en un estado adecuado para el uso previsto. Esto implica:

– Reparaciones Necesarias: Aquellas reparaciones críticas para la funcionalidad y seguridad de la propiedad son responsabilidad del arrendador. Si el arrendador no realiza estas reparaciones, el arrendatario puede hacerlas y exigir el reembolso, siempre que el deterioro no haya sido causado por el arrendatario y este haya informado al arrendador con antelación.

– Reparaciones Locativas: Son las reparaciones menores que se requieren por el uso normal de la propiedad. Por lo general, son responsabilidad del arrendatario, a menos que los daños sean resultado de eventos fuera de su control, como desastres naturales, o debido a la mala calidad de la propiedad.

– Reparaciones Útiles y Voluptuarias: Las mejoras que añaden valor a la propiedad o son meramente estéticas suelen ser asumidas por el arrendatario. Sin embargo, si el arrendador aprueba y se compromete a pagar por estas mejoras, entonces puede reembolsar al arrendatario por los costos.

 Garantía de Disfrute Tranquilo

Artículo 1928 del Código Civil: El arrendador debe asegurar que el arrendatario disfrute de la propiedad sin interferencias. Esto significa que no debe alterar la propiedad de manera que afecte el uso del arrendatario. Si se requieren reparaciones urgentes, estas deben realizarse minimizando el impacto en el arrendatario, quien podría recibir una reducción en la renta si el disfrute de la propiedad se ve significativamente afectado.

Protección contra Terceros

Artículo 1930 del Código Civil: El arrendador también debe proteger al arrendatario de reclamos o acciones de terceros que afecten su derecho de uso. Si un tercero interfiere en el disfrute de la propiedad basado en un derecho preexistente al contrato, el arrendador debe actuar para resolver la situación, ya sea ofreciendo una reducción en la renta o terminando el contrato, dependiendo de la gravedad de la interferencia.

2. OBLIGACIONES SECUNDARIAS DEL ARRENDADOR :

A.  Sanear Vicios Redhibitorios

Cuando la propiedad tiene defectos ocultos que impiden su uso como fue arrendada, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato. Esto aplica tanto si el arrendador estaba o no consciente de estos defectos al momento de firmar el contrato. Además, el arrendatario puede solicitar compensación por daños si el defecto era conocido por el arrendador o si era algo que el arrendador debería haber previsto.

B. Reembolso por Reparaciones

Imagina que vives en un departamento que alquilaste y se rompe la tubería del baño. Normalmente, quien te rentó el lugar (el arrendador) debería arreglarlo porque es parte de mantener la casa en buen estado. Pero, si él no lo hace rápido y tú terminas pagando a un plomero para solucionarlo, entonces tu arrendador debe devolverte el dinero que gastaste. Eso sí, si decides por tu cuenta pintar las paredes de otro color o mejorar algo que no estaba roto, ese gasto corre por tu cuenta, a menos que antes hayan acordado que también te pagaría por eso.

C. Devolución de la Garantía

Cuando te mudaste al departamento, probablemente pagaste un dinero extra como garantía. Esto es por si acaso se daña algo, el arrendador tiene con qué arreglarlo sin tener que pedirte el dinero en ese momento. Si al final te vas del departamento y todo está como cuando llegaste (sin daños que hayas causado), entonces el arrendador debe devolverte ese dinero extra que diste al principio. A veces, ese monto se ajusta para que sea justo con el valor actual del dinero.

D. Pago por Daños y Problemas Causados por el Contrato

Si algo del departamento que alquilaste causa un problema y resulta en que tengas que pagarle a alguien más por un daño (digamos que una teja cae y rompe algo de tu vecino), y no fue tu culpa, entonces el arrendador debería ayudarte a pagar ese gasto. Es como si asegurara que, por vivir ahí, no vas a tener problemas extraños que no causaste.

2.OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

En el ámbito de los contratos de arrendamiento, el arrendatario, quien recibe la propiedad para su uso, se compromete a cumplir con ciertas responsabilidades esenciales para la sostenibilidad del acuerdo. Estas responsabilidades están delineadas por la ley y el contrato mismo, y su cumplimiento asegura tanto la conservación de la propiedad como la armonía en la relación contractual. A continuación, presentamos las obligaciones clave del arrendatario y las consecuencias legales que estas implican.

1. Pago de la Renta: La base del contrato de arrendamiento es la obligación del arrendatario de pagar la renta acordada. Este compromiso es esencial y su incumplimiento puede desencadenar la terminación del contrato (Art. 1942, Código Civil).

2. Uso Adecuado de la Propiedad: El arrendatario debe emplear la propiedad exclusivamente para los fines establecidos en el contrato. Si se desvía del propósito acordado, el arrendador tiene el derecho de solicitar la finalización del acuerdo y la indemnización correspondiente (Art. 1938, Código Civil).

3. Mantenimiento de la Propiedad: Cuidar la propiedad “como un buen padre de familia” implica que el arrendatario debe mantener la propiedad en buen estado, atendiendo a las reparaciones menores y evitando daños significativos (Art. 1939, Código Civil).

4. Reparaciones Menores: Conocidas como reparaciones locativas, estas son de responsabilidad del arrendatario, a menos que los daños sean resultado de fuerza mayor o de la mala calidad de la propiedad (Art. 1927, Código Civil).

Preguntas y respuestas sobre el contrato de arrendamiento

5. Inspecciones: El arrendatario debe permitir inspecciones por parte del arrendador para verificar el estado de la propiedad, siempre que se notifique con antelación y se realice de manera razonable.

6. Indemnización por Daños: Si ocurren daños a la propiedad debido a la negligencia del arrendatario, este debe compensar al arrendador por las reparaciones necesarias.

7. Restitución de la Propiedad: Al finalizar el contrato, el arrendatario está obligado a devolver la propiedad en condiciones similares a como la recibió, considerando el desgaste natural por el uso.

8. Acceso a Administradores : En el caso de propiedades regidas por la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el arrendatario debe proporcionar acceso al administrador del edificio para gestiones relacionadas con el mantenimiento o administración del inmueble.

Preguntas y Respuestas

1.¿Qué sucede si el arrendatario no paga la renta a tiempo?

Si el arrendatario se retrasa en el pago de la renta, el arrendador puede solicitar el cumplimiento del contrato o su terminación, además de reclamar los perjuicios correspondientes por mora.

2.¿Puede el arrendatario cambiar el uso de la propiedad sin consentimiento del arrendador?

No, el arrendatario debe apegarse al uso acordado en el contrato. Cualquier cambio en el uso de la propiedad sin el consentimiento del arrendador puede resultar en la terminación del contrato y responsabilidades por daños y perjuicios.

3.¿Qué tipo de reparaciones son responsabilidad del arrendatario?

El arrendatario es responsable de las reparaciones menores o locativas, que son aquellas necesarias para el mantenimiento habitual de la propiedad. No obstante, si los daños son consecuencia de un evento de fuerza mayor o por defectos preexistentes de la propiedad, la responsabilidad recae en el arrendador.

4.¿Tiene el arrendador el derecho de inspeccionar la propiedad en cualquier momento?

El arrendador tiene derecho a inspeccionar la propiedad, pero debe hacerlo de manera razonable y con previo aviso al arrendatario.

5.Al finalizar el contrato, ¿cómo debe ser restituida la propiedad?

La propiedad debe ser restituida en un estado similar al que se recibió, permitiendo el desgaste razonable por el uso normal durante el periodo de arrendamiento.

6.¿Qué ocurre si el arrendatario desea terminar el contrato antes de tiempo?

Si el arrendatario desea terminar el contrato de arrendamiento antes del plazo acordado, debe notificar al arrendador con el tiempo de antelación establecido en la ley o en el contrato. Dependiendo de la legislación aplicable y de las cláusulas del contrato, podría tener que pagar la renta correspondiente al tiempo restante o una penalización establecida.

7.¿Puede el arrendatario realizar mejoras en la propiedad sin permiso?

Generalmente, el arrendatario necesita el consentimiento del arrendador para realizar mejoras significativas en la propiedad. Si realiza mejoras sin permiso, podría no recuperar el costo de dichas mejoras y, además, podría ser responsable de devolver la propiedad a su estado original.

8.¿El arrendatario puede subarrendar la propiedad?

Esto depende de lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no hay cláusulas que lo prohíban, y dependiendo de la legislación local, el arrendatario puede tener derecho a subarrendar la propiedad. Sin embargo, generalmente se requiere la aprobación del arrendador.

9 ¿Qué sucede si hay daños en la propiedad y no es claro quién es el responsable?

Si hay daños en la propiedad y no se puede determinar de manera clara si el arrendatario es responsable, se podrían realizar investigaciones adicionales o se puede solicitar la mediación o arbitraje para resolver la disputa. La carga de la prueba recae en la parte que reclama el daño.

10.¿Cómo debe actuar el arrendatario si la propiedad requiere reparaciones urgentes?

El arrendatario debe notificar de inmediato al arrendador sobre la necesidad de reparaciones urgentes. Si el arrendador no toma medidas en un tiempo razonable, el arrendatario puede tener el derecho, según la ley local, de realizar las reparaciones y solicitar el reembolso.

11. ¿Qué procedimientos debe seguir el arrendatario para recuperar la fianza o depósito de garantía al final del arrendamiento?

El arrendatario debe solicitar la devolución del depósito de garantía al arrendador al final del contrato y tras restituir la propiedad en el estado acordado. Si hay desacuerdos en cuanto al estado de la propiedad o deducciones del depósito, el arrendatario puede tener que presentar pruebas del estado original y de las reparaciones realizadas.

12.¿Tiene el arrendatario alguna protección legal si el arrendador no cumple con sus obligaciones de mantenimiento?**

Sí, el arrendatario está protegido por la ley si el arrendador no cumple con sus obligaciones. Dependiendo de la jurisdicción, el arrendatario puede tener derecho a retener el pago de la renta o a rescindir el contrato si el incumplimiento afecta significativamente su capacidad de disfrutar de la propiedad.

RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE 

La obligación del arrendatario de restituir la propiedad al finalizar el contrato de arrendamiento es un principio fundamental en el derecho de arrendamientos. Esta obligación está detalladamente regulada tanto en el Código Civil como en leyes especiales como la Ley Nº 18.101. A continuación, se desglosan con detalle los aspectos más relevantes de estas regulaciones:

Regulación en el Código Civil:

1. Obligación de Restitución: Según el artículo 1947, inciso 1º del Código Civil, el arrendatario está obligado a devolver la propiedad al término del arrendamiento. Esto significa que, una vez finalizado el periodo acordado en el contrato, el arrendatario debe entregar la propiedad al arrendador.

2. Estado de la Propiedad:La propiedad debe ser devuelta en el estado en que se recibió, ajustando por el desgaste natural debido al uso adecuado y esperado (artículo 1947, inciso 2º). Esto excluye daños por negligencia o uso indebido.

3. Presunción del Estado de Servicio:Si no hay constancia del estado de la propiedad al momento de ser arrendada, se presume que el arrendatario la recibió en un estado de servicio regular, a menos que el arrendatario demuestre lo contrario (artículo 1947, inciso 3º).

4. Restitución Anticipada: Si el arrendatario decide devolver la propiedad antes de la fecha de término del contrato, sigue siendo responsable por el pago de la renta hasta la finalización del plazo acordado, a menos que exista una cláusula que indique lo contrario (artículo 1955).

5. Devolución de Llaves en Inmuebles: En el caso de inmuebles, la devolución implica desocupar la propiedad y entregar las llaves al arrendador (artículo 1948).

Regulación en la Ley Nº 18.101:

1.Desahucio: Para los contratos mes a mes o de duración indefinida, se puede terminar el contrato mediante un desahucio, que puede ser judicial o a través de una notificación personal por un notario, según la reforma introducida por la Ley Nº 19.866 (artículo 3º). El desahucio debe ser notificado con un plazo de dos meses, que puede incrementarse un mes adicional por cada año completo de ocupación, sin exceder los seis meses.

2. Plazos Fijos de Menos de un Año: En contratos de plazo fijo de menos de un año, el arrendador debe solicitar la restitución del inmueble judicialmente, y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses para desocupar la propiedad desde la notificación de la demanda (artículo 4º).

3. Plazos Fijos de Más de un Año: Si el contrato fue a plazo fijo superior a un año y se destinó el inmueble a la habitación, hay una disposición especial que permite al arrendatario terminar anticipadamente el contrato sin pagar la renta restante si se le prohibió subarrendar (artículo 5º).

4. Abandono del Inmueble: Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo formalmente, el arrendador puede solicitar al juez que se lo entregue, sin necesidad de un juicio, previa certificación del abandono por parte de un receptor judicial o notario (artículo 6º).

5. Mora en la Restitución:El arrendatario no está en mora de restituir la propiedad hasta que sea requerido formalmente por el arrendador, incluso si hubo un desahucio previo. Si no restituye la propiedad tras el requerimiento, puede ser condenado a resarcir todos los perjuicios derivados de la mora (artículo 1949).

Restitución del inmueble arrendado

La restitución de la propiedad es un proceso delicado que implica la comprensión clara de las obligaciones y derechos tanto del arrendador como del arrendatario. La ley busca equilibrar estos intereses, proporcionando un marco en el cual el arrendatario está obligado a devolver la propiedad en buenas condiciones, ajustándose al desgaste normal, y el arrendador tiene mecanismos para reclamar la propiedad cuando el contrato llega a su fin. La mora en la restitución por parte del arrendatario puede conllevar responsabilidades legales significativas, incluyendo el pago de indemnizaciones.

Es importante que tanto arrendadores como arrendatarios se asesoren correctamente sobre estas disposiciones y actúen conforme a las mismas para evitar conflictos y sanciones. En la práctica, se recomienda documentar el estado de la propiedad al inicio y al final del arrendamiento mediante un inventario detallado y, si es posible, con fotografías u otro tipo de pruebas que puedan demostrar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LA RESTITUCIÓN: